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ZenithConstruction
Veranda interamente rifatta e vetrata, aperta sull'esterno, cantiere di Mentone.

Ampliare la casa

Un ampliamento è un piccolo edificio, con tutti gli obblighi di un edificio.

Voi
35 – 70 giorni
Budget
9 000 – 20 000 €
Fasi
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Durate e budget indicativi, per un bricoleur esperto, imprevisti esclusi.

Un ampliamento di 20 m² è una costruzione completa in miniatura: fondazioni, soletta, muri, cordoli, tetto, copertura, serramenti, impianti. Ogni voce dipende dalla precedente e nessuna si recupera. I riferimenti qui sotto riguardano le opere strutturali e la chiusura all'acqua e all'aria: le finiture vengono dopo, e raddoppiano facilmente il tempo impiegato.

Il calendario non è fatto solo di giornate di lavoro. Occorre istruire un titolo urbanistico: circa un mese per una déclaration préalable (dichiarazione preventiva di lavori), due mesi per un permis de construire (permesso di costruire) su una casa unifamiliare, di più in area tutelata; poi l'affissione sul terreno e il termine per i ricorsi di terzi. Aggiunga lo studio del suolo, la fabbricazione dei serramenti e il meteo.

E nel frattempo vive su un cantiere: consegne di pallet, autobetoniera da far accedere, terra da smaltire, muro della casa aperto per diversi giorni, polvere in tutte le stanze. La parte « ampliare » dura qualche settimana; la parte « cantiere in casa » dura tutto il progetto.

Le fasi

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Definire il progetto e verificarne la fattibilità

Durata stimata 2 – 4 giorni

Superficie voluta, posizione, altezza, uso. Si confronta subito il progetto con il PLU (piano urbanistico locale): superficie coperta ammessa, distanza dai confini, altezza, aspetto. Il regolamento di zona può vietare esattamente ciò che aveva in mente: meglio saperlo prima del primo schizzo.

Attrezzi

  • estratto del PLU
  • mappa catastale
  • misuratore laser
  • software di disegno

Cosa va storto — Il progetto supera la superficie coperta ammessa. Va ridisegnato per intero, dopo averlo già quotato.

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Scegliere il regime: dichiarazione preventiva o permesso

Durata stimata 1 – 2 giorni

Di norma, un ampliamento che crea tra 5 e 20 m² ricade in una déclaration préalable, oltre in un permis de construire; in zona urbana di un comune dotato di PLU, questa soglia può salire a 40 m². Oltre i 150 m² di superficie utile totale, l'architetto diventa obbligatorio. Faccia confermare il suo caso in mairie (comune).

Attrezzi

  • ufficio urbanistica del comune
  • superfici calcolate

Cosa va storto — Si presenta una dichiarazione preventiva dove serviva un permesso. La pratica viene respinta e si ricomincia tutto.

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Preparare la pratica e depositarla

Durata stimata 3 – 6 giorni

Planimetria di inquadramento, planimetria generale, sezione, prospetti, inserimento paesaggistico, relazione: la pratica è lunga, e il minimo documento mancante fa ripartire l'orologio. Dopo il deposito arrivano l'istruttoria, l'affissione regolamentare sul terreno e il termine per i ricorsi di terzi.

Attrezzi

  • modulo Cerfa
  • elaborati quotati
  • fotografie del terreno
  • cartello di cantiere

Cosa va storto — Il cartello di affissione è messo male o datato male. Il termine per i ricorsi non decorre, e continua a decorrere mesi dopo.

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Far studiare il suolo e la struttura

Durata stimata 1 – 2 giorni

Uno studio geotecnico dice che cosa il terreno sopporta: argilla, riporto, falda, pendenza. Condiziona la profondità e la sezione delle fondazioni, quindi una parte importante del budget. Anche il collegamento alla casa si calcola: due edifici vicini non si muovono mai allo stesso modo.

Attrezzi

  • studio geotecnico
  • studio di ingegneria strutturale

Cosa va storto — Le fondazioni sono copiate da quelle del vicino di fronte. Il terreno lavora, e il giunto con la casa si lesiona.

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Preparare accesso, stoccaggio e terreno

Durata stimata 2 – 4 giorni

Dove passa il miniescavatore, dove sosta l'autobetoniera, dove si stoccano i pallet, dove va la terra, dove si allacciano acqua ed elettricità di cantiere. Un ampliamento mal accessibile si fa con la carriola, e questo può raddoppiare le giornate di scavo.

Attrezzi

  • big bag
  • quadro elettrico di cantiere
  • protezioni per il pavimento
  • teli

Cosa va storto — L'autobetoniera non riesce ad avvicinarsi. Il calcestruzzo si trasporta con la carriola, e la soletta viene ripresa in più volte.

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Scavo e fondazioni

Durata stimata 4 – 8 giorni

Scotico, tracciamento, scavi sotto la profondità di gelo e alla quota giusta, magrone, armature su distanziatori, getto delle fondazioni con i ferri di attesa verticali. Tutto ciò che è sbagliato qui si paga su tutto il resto: una fondazione mal tracciata sposta i muri, i serramenti e il tetto.

Attrezzi

  • miniescavatore (a noleggio)
  • livella laser
  • armature
  • betoniera o autobetoniera
  • staggia vibrante

Cosa va storto — Una fondazione gettata troppo alta. Bisogna ripicchettarla o spostare tutto l'ampliamento di qualche centimetro.

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Soletta e impianti in attesa

Durata stimata 3 – 6 giorni

Vespaio compattato, film in polietilene, isolante perimetrale, rete elettrosaldata, e soprattutto tutti i passaggi in attesa: scarichi, adduzione dell'acqua, guaine elettriche, ventilazione. Ciò che non viene predisposto adesso si farà con il martello demolitore dentro una soletta nuova.

Attrezzi

  • piastra vibrante (a noleggio)
  • rete elettrosaldata
  • guaine e tubi di protezione
  • staggia da muratore
  • frattazzatrice meccanica

Cosa va storto — Uno scarico dimenticato. Si recupera con un sovraspessore, oppure si rompe una soletta che ha 28 giorni.

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Elevazione dei muri e cordoli

Durata stimata 8 – 15 giorni

Montaggio fila per fila, sommità verificata, cordoli verticali agli angoli, architravi sopra le aperture, cordolo orizzontale di coronamento. Le luci per i serramenti si prendono sulle quote del produttore, non sui disegni: qualche millimetro decide la posa.

Attrezzi

  • betoniera
  • cazzuola e frattazzo
  • filo a piombo
  • livella
  • ponteggio (a noleggio)
  • architravi prefabbricate

Cosa va storto — Le luci vengono prese sui disegni. I serramenti consegnati non entrano e bisogna ripicchettare la muratura.

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Tetto e copertura: chiudere all'acqua

Durata stimata 6 – 12 giorni

Struttura del tetto, telo sottocopertura, listelli, manto di copertura, poi lattoneria e raccordo con il tetto esistente. Il raccordo è il punto sensibile: è lì che si annidano le infiltrazioni, anni dopo, e si vedono solo al soffitto.

Attrezzi

  • struttura di copertura su misura
  • ponteggio
  • avvitatore per carpenteria
  • sega circolare
  • imbracatura

Cosa va storto — Una scossalina improvvisata tra il vecchio e il nuovo. La prima pioggia forte di novembre passa sotto.

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Aprire la casa sull'ampliamento

Durata stimata 2 – 5 giorni

L'apertura nel muro esistente è quasi sempre un'apertura in un muro portante: studio, architrave dimensionata, puntellamento, esecuzione curata, poi riprese. Metta in conto diversi giorni con la casa aperta, coperta di teli, con la polvere che circola in tutte le stanze.

Attrezzi

  • puntelli (a noleggio)
  • architrave o trave metallica
  • sega murale
  • protezioni e teli

Cosa va storto — Un puntellamento insufficiente. L'architrave scende di qualche millimetro e la facciata si lesiona in diagonale.

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Serramenti: chiudere all'aria

Durata stimata 2 – 4 giorni

I serramenti si ordinano presto: i tempi di fabbricazione si contano in settimane e bloccano tutto il resto. Posa a piombo, sigillatura, tenuta perimetrale, soglie. Finché l'ampliamento non è chiuso all'aria, intonaci e finiture interne non possono cominciare.

Attrezzi

  • ventose per vetri
  • spessori di posa
  • schiuma e sigillanti
  • livella

Cosa va storto — I serramenti vengono ordinati dopo l'elevazione. Sei settimane di attesa, con un ampliamento aperto alle intemperie.

Struttura vetrata di una veranda ristrutturata, serramenti e copertura visti dall'interno.
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Allacciare, sistemare gli esterni, dichiarare la superficie

Durata stimata 3 – 6 giorni

Allacciamenti elettrici e idraulici, intonaco esterno, terrazza ed esterni ripristinati. Poi la parte amministrativa: la superficie creata si dichiara al fisco entro tre mesi dalla fine dei lavori, ed è dovuta una tassa di urbanizzazione sulla costruzione. È l'ultima fase, e nessuno la anticipa.

Attrezzi

  • attrezzatura da intonaco
  • allacciamenti
  • area personale del portale fiscale

Cosa va storto — La dichiarazione viene dimenticata. La regolarizzazione arriva più tardi, con i relativi arretrati.

Esterni finiti dopo i lavori: terrazza piastrellata, cordoli e piantumazioni.

Farlo da sé o farlo fare

  • Potete farlo voi
  • Meglio un professionista
  • Regolato dalla legge
  • Potete farlo voiDefinire il progetto e verificare il PLUL'ufficio urbanistica riceve gratuitamente, e nessuno conosce meglio di lei l'uso che vuole fare della stanza.
  • Regolato dalla leggePratica di dichiarazione preventiva o di permessoAutorizzazione obbligatoria prima di qualsiasi lavoro; prepararla da sé è possibile, ma una pratica incompleta azzera i termini.
  • Regolato dalla leggeRicorso a un architetto oltre i 150 m²Obbligatorio quando la superficie utile totale supera i 150 m² dopo i lavori, per una casa unifamiliare.
  • Meglio un professionistaStudio del suolo e dimensionamento delle fondazioniIl terreno decide profondità e sezione; è l'unica voce che non si può mai rifare dopo.
  • Meglio un professionistaScavo e fondazioniQuote, armature e getto continuo: un errore qui si propaga fino al tetto.
  • Meglio un professionistaElevazione dei muri e cordoliRegolarità, piombo e cordoli strutturali: è il mestiere stesso del muratore, e si vede in facciata.
  • Regolato dalla leggeApertura nel muro portante della casaStudio strutturale e puntellamento obbligatori: l'opera coinvolge la stabilità della casa esistente.
  • Meglio un professionistaTetto, copertura e raccordo con l'esistenteLavoro in quota e tenuta del raccordo con l'esistente: il difetto si rivela solo alla prima pioggia forte.
  • Potete farlo voiDichiarazione al fisco della superficie creataDichiarazione online entro tre mesi dalla fine dei lavori: semplice, ma dimenticata una volta su due.

Voi o Zenith

Voi

  • 35-70 giorni del suo tempo per le opere strutturali e la chiusura all'acqua e all'aria
  • 9.000-20.000 € di materiali, attrezzatura e noleggio per 20 m² (indicativo, IVA esclusa)
  • Uno-tre mesi di istruttoria amministrativa prima del primo colpo di pala
  • Nessuna tutela se il giunto con la casa si lesiona o se il raccordo del tetto perde
  • Il coordinamento di consegne, studi, accessi e meteo
  • La sua casa aperta e in cantiere per tutta la durata

Zenith

  • Preventivo gratuito entro 48 h
  • Un solo interlocutore dal pavimento al soffitto
  • Prezzo comunicato prima di iniziare
Stima questo progetto

Fascia di prezzo

  • Caricamento…

Forbice IVA esclusa — l'aliquota varia secondo i lavori

Forbice indicativa, non contrattuale.

Questa stima non è un preventivo: il prezzo definitivo si fissa con lei, dopo il sopralluogo.

Stima questo progetto

Domande frequenti

Serve un permesso di costruire per un ampliamento?

Di norma una dichiarazione preventiva basta tra 5 e 20 m² creati, e un permesso diventa necessario oltre; in zona urbana coperta da un PLU la soglia può salire a 40 m². Esistono eccezioni secondo la zona e l'area: faccia confermare il suo caso in comune prima di disegnare.

Quanto tempo richiede un ampliamento di 20 m²?

In autonomia, metta in conto 35-70 giorni di lavoro effettivo per le opere strutturali e la chiusura all'acqua e all'aria, più le finiture. A questo si aggiungono uno-tre mesi di istruttoria, i tempi dei serramenti e gli imprevisti meteo: il progetto completo si conta in mesi.

Si può costruire un ampliamento da soli?

Legalmente un privato può costruire a casa propria. In pratica fondazioni, elevazione, tetto e apertura del muro portante coinvolgono la stabilità della casa. La ripartizione realistica: le opere strutturali affidate, le finiture interne fatte da lei.

Quanto si aspetta per ottenere un titolo urbanistico?

Circa un mese di istruttoria per una dichiarazione preventiva, due mesi per un permesso di costruire su una casa unifamiliare, di più in area tutelata. Poi bisogna affiggere l'autorizzazione sul terreno e lasciar decorrere il termine per i ricorsi di terzi.

Un ampliamento fa aumentare le imposte?

Sì. La costruzione fa scattare una tassa di urbanizzazione, e la superficie creata si dichiara al fisco entro tre mesi dalla fine dei lavori, il che aggiorna l'imposta sugli immobili. È una voce di budget, non una sorpresa da scoprire dopo.

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